Ön itt van
Kezdőlap > Ingatlanjog > Adásvétel > Illetékek az adásvétel során

Illetékek az adásvétel során

Az ingatlanok megvásárlását megelőzően gyakran elfeledkeznek a leendő tulajdonosok egy lényeges szempontról: az adásvételt követően vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Az illeték összege a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értékén alapul, így adott esetben akár milliós nagyságrendű összeg is lehet! Mivel az Illetéktörvény sok kivételt tartalmaz, és egyéb szempontok (haszonélvezeti jog alapítása, cserét pótló vétel kedvezménye, gazdasági épület speciális szabályai, stb.) is figyelembe vesz, így cikkünkben a leggyakoribb szabályokat tekintjük át.

Mikor kell illetéket fizetnünk?

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (röviden: Itv.) a visszterhes (közérthetően: adásvétel) vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik.

Ingatlannak, valamint a vagyoni értékű jognak adásvétellel történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. Ezt a szabályt kell alkalmazni az ingatlanok pénzügyi lízingjére vonatkozó, a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező szerződések esetén is!

Az illetékfizetés hatálya alá esik a belterületbe vont ingatlan adásvétele.

Az illetékfizetési kötelezettség emellett a következő vagyoni értékű jogokra is terjed ki:

az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése, továbbá e jognak a megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés;

az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedése,

– közterületen álló, ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzése.

Az adásvétel esetén fizetendő illeték mértéke

A megvásárolt ingatlan után fizetendő illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%.

Vagyoni értékű joggal (pl. haszonélvezet) terhelt ingatlan – ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot – szerzése esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkentett forgalmi értékből alapján kell illetéket fizetni.

Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesül, ennek összegét a lakástulajdon forgalmi értékből le kell vonni.

A haszonélvezeti jog után fizetendő illeték

Gyakran előfordul, hogy az adásvétel során haszonélvezeti jogot is alapítanak, általában a szülők vagy a házastárs javára.

Az adásvételi szerződés megkötése során alapított, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezet, használat esetében a tulajdonos a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket.

Hogyan számoljuk ki a haszonélvezeti jog értékét?

A vagyoni értékű jogok egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog — terhekkel nem csökkentett — forgalmi értékének egyhuszad részét kell tekinteni.

Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest kell megállapítani. Ha a vagyoni értékű jog jogosultja:

25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,

25—50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,

51—65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,

65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese.

Például, egy 20 millió forintos ingatlanon, 60 éves személy javára alapított haszonélvezeti jog értékének kiszámítása: 20.000.000/20, azaz 1.000.000,-Ft/év.

Az életkor szorzó 60 éves jogosultnál 6, tehát a haszonélvezeti jog értéke 6.000.000,-Ft.

Ha több személy javára alapítunk haszonélvezeti jogot – tipikus, hogy a két szülő javára – akkor az életkorok szerinti szorzót meg kell osztani, azaz nem kell duplán figyelembe venni. A fenti példánál maradva: kettő szülő van, akik 51-65 éves korcsoportba tartoznak, a 6.000.000,-Ft-ot kell megosztani a szülők között azonos arányban és az illetéket mindegyik haszonélvező az őt megillető jog értéke után fogja fizetni.

A fenti példa alapján a tulajdonos 14.000.000,-Ft után, a haszonélvezők pedig 3.000.000 -3.000.000,-Ft után fizetik a – főszabályként – 4% illetéket.

Mentességek és kedvezmények az illetékfizetésénél

Az Itv. meghatározza, mely esetekben nem kell illetéket fizetni adásvétel során. A leggyakrabban előforduló esetek:

  • a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak és az ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át;
  • a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása;
  • az egyéni cég egyszemélyes korlátolt felelősségű társasággá való átalakulása keretében történő vagyonszerzés;

– az ingatlannak a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező lízingszerződés keretében történő megszerzése;

– a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb (cserét pótló vétel);

– ha a vagyonszerzés

  • a)egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) egymás közötti vagyonátruházásából,
  • b)házastársak egymás közötti vagyonátruházásából,
  • c)a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik.

– a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti földhasználat megszerzése, és annak megszüntetésével bekövetkező vagyonszerzés.

Első lakásvásárlók illetékfizetési kedvezménye

Az első lakást vásárló fiatalokat érinti az alábbi kedvezmény:

Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

Ki minősül első lakástulajdont szerzőnek?

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.

Az illeték fizetésére vonatkozó kedvezmény, hogy az első lakástulajdon szerzőnek az állami adóhatóság a kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes (kamatmentes) részletfizetést engedélyez.

Hasonló cikkek

Vélemény, hozzászólás?

Top