Ön itt van
Kezdőlap > Ingatlanjog > Törvényes zálogjog a lakásbérleti jogviszonyban

Törvényes zálogjog a lakásbérleti jogviszonyban

Az ingatlanok hasznosításának több módja is van, ezek közül talán a legnépszerűbb az ingatlan bérbeadása. Mivel Magyarországon egy statisztika szerint több, mint 250 ezer ember él lakásbérletben – téves a köznyelveben elterjedt albérlet kifejezés – így előfordulhatnak nem fizető bérlők is. Mit lehet tenni ilyenkor?

Annyit érdemes még megjegyezni, hogy a lakásbérleti jogviszonyt a 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről – Ptk. – mellett a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény – Lakástv. – is szabályozta, ezzel is elismerve a kérdés társadalmi fontosságát.

A bérleti szerződés – pontos kifejezéssel élve: lakásbérleti szerződés – során a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.

A Lakástv. mondja ki azt, hogy a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Miért fontos ez?

A szerződés egyrészt meghatározza, hogy kivel áll szerződéses jogviszonyban a bérbeadó, azaz kit lehet adott esetben felelősségre vonni.

A szerződésben lehet – és célszerű is – a használat jellegét, az esetleges korlátozásokat (pl. nem végezhet gazdasági tevékenységet az ingatlanban), az ellenőrzési jogosultság – van ilyen joga a bérbeadónak! – illetve a bérleti díjat megállapítani.

Mi a teendő, ha a bérlőnk nem fizet?

A szerződő felek a nemfizetés esetére kiköthetnek bizonyos meghatározott összegű biztosítékot – a hétköznapi elnevezése: „kaució” – amely a bérbeadót védi, hiszen a követelését közvetlenül kielégítheti ebből. Célszerű a későbbi viták elkerülése érdekében a bérleti szerződésben azt rögzíteni, hogy az biztosíték milyen követelés biztosítékául szolgál. A gyakorlatban 1-3 havi bérleti díjat szokás biztosítékként kérni, az ennél nagyobb összegű biztosítékot a bíróság – a bérlő kérelmére – csökkentheti.

Forrás: pixabay.com

A bérbeadót védheti a Ptk-ban nevesített törvényes zálogjog is. Mit jelent ez?

A Ptk. szerint az ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain.

Ahogyan a Ptk. egyértelműen megfogalmazza: a zálogjog csak azokra a vagyontárgyakra terjed ki, amelyek a bérlő tulajdonában állnak és a bérlemény (az ahhoz tartozó udvar, kert, szín) területén vannak, és a bérbeadót a hátralékos bérleti díj, illetve a költségek, valamint ezek járulékai erejéig illeti meg.

Abban az esetben, ha a bérlőnek más jogcímen (például kölcsön) áll fenn tartozása a bérbeadóval szemben, arra nem vonatkozik a zálogjog.

A törvényes zálogjog érvényesítése során a bérlő birtokában lévő vagyontárgyak (ingóságok) közül csak azokat nem lehet lefoglalni, amelyekről kétségtelenül nélkül megállapítható, hogy nem a bérlő ingóságai Nem lehet továbbá zálogjogot érvényesíteni a bérlőnek azokra az ingóságaira sem, amelyek mentesek a foglalás alól. Ezek pontos körét a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény határozza meg.

A bérbeadó zálogjoga bér-, illetve költséghátralék esetén a törvény erejénél fogva jön létre.  Itt merül fel a bérleti szerződés jelentősége, ugyanis ahhoz, hogy a bérbeadó a törvényes zálogjogát érvényesíteni tudja, célszerű, ha már a bérleti szerződés megkötésekor rendelkeznek a zálogjog alapításáról.

Ha ez nem történik meg, problematikus lehet, hogy kifejezett birtokátruházás – a dolog feletti tényleges hatalom átengedése – hiányában létrejön-e a törvényes zálogjog úgy, hogy a vagyontárgyak nincsenek a bérbeadó birtokában, különösen, ha azokat a bérlő elszállította.

A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.

A bérlő érdekeit védi, hogy amennyiben írásban kifogásolja a zálogjog fennállását, terjedelmét vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó nyolc napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni, egyébként zálogjoga megszűnik.

Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását. A dolog visszaszállításával a zálogjog feléled.

Hogyan kell tehát eljárni, ha a törvényes zálogjogunkkal élni kívánunk?

Ehhez bérleti szerződést kell kötnünk, amelyben rögzítjük, hogy melyek azok az ingóságok, amelyekre nézve törvényes jelzálogjogot akarunk érvényesíteni.

Védelmet nyújthat a bérbeadó számára, ha a bérlő egyoldalú nyilatkozatát közjegyzői okiratba foglalják, amelyben meghatározott feltételek – késedelem – teljesülése esetére aláveti magát egy bírósági végrehajtási eljárásnak a bérleti jogviszonnyal kapcsolatban. Ez talán drasztikusnak és drága megoldásnak tűnik, azonban hosszabb távú bérleti jogviszony, vagy magasabb összegű bérleti díj esetén – amely feltételez egy értékesebb ingatlant – sok fejfájástól óvhatja meg magát a bérbeadó.

Hasonló cikkek

Vélemény, hozzászólás?

Top